Afwijken van bestemmingsplan
Jouw plan in strijd met een ruimtelijk plan? Vooroverleg!
Heb je een (bouw)plan en weet je dat het plan in strijd is met het bestemmingsplan of een ander ruimtelijk plan? In dat geval kun je de gemeente vragen of er misschien toch mogelijkheden zijn om het plan te uit te voeren. We spreken in dat geval van vooroverleg.
Wijzigingen procedures bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen door invoering Omgevingswet
De Omgevingswet gaat op 1 januari 2024 in.
De Omgevingswet brengt tientallen wetten en honderden regels voor de ontwikkeling en het beheer van de leefomgeving samen in één nieuwe wet: de Omgevingswet. Zo wordt het overzichtelijker en eenvoudiger. Vanaf dan is een omgevingsplan de manier om vast te leggen wat er mag in de omgeving. De huidige plannen met bouw- en gebruiksregels (een bestemmingsplan, wijzigingsplan, uitwerkingsplan of beheersverordening) gaan op in een tijdelijk omgevingsplan. Dat plan blijft in gebruik tot er een nieuw omgevingsplan voor in de plaats komt. De gemeente moet overal omgevingsplannen volgens de nieuwe planopzet maken.
Overgangsperiode
Tot en met één dag voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet (31 december 2023) mag de gemeente nog een ontwerp van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan ter inzage leggen. Of een beheersverordening vaststellen. Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet mag dat niet meer. Vanaf dan moet elk nieuw plan met regels voor bouwen en gebruiken een omgevingsplan zijn.
Werkwijze tot 1 januari 2024
De datum van inwerkingtreding lijkt ver weg, maar er is een lange voorbereiding nodig voordat een ontwerpplan klaar is en ter inzage kan. De planfase vooraf aan een ontwerp is de conceptfase. Het conceptplan is de eerste versie van een plan dat wij van een initiatiefnemer ontvangen. Conceptversies van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan, zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening, die na 1 juli 2023 worden ingediend, nemen wij niet meer in behandeling. Vanaf die datum moeten dat concepten zijn voor een omgevingsplan, zoals bedoeld onder de Omgevingswet.
Voor plannen die tijdig als concept zijn ingediend, doen wij ons uiterste best om voor 31 december 2023 een ontwerpplan ter inzage te leggen. Een garantie daarop kunnen wij niet bieden, omdat diverse factoren bepalen of die datum ook gehaald kan worden. Denk daarbij aan de kwaliteit van het aangeleverde concept, de snelheid en kwaliteit in gevraagde aanpassingen, snelheid in het advies van de provincie, beschikbare capaciteit van de gemeente, complexiteit van het plan, eventueel benodigde overeenkomsten, etc.
De voorwaarden voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan zijn:
- er is een principeverzoek ingediend voor het initiatief en daarop heeft het college van burgemeester en wethouders een positief principebesluit genomen;
- het participatietraject met de omgeving is zorgvuldig doorlopen;
- de aanvraag is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing en de daarbij benodigde onderzoeksrapporten;
- het conceptplan is uiterlijk 1 juli 2023 ingediend.
Werkwijze na 1 juli 2023
Plannen die afwijken van het bestemmingsplan kunnen vaak ook met een omgevingsvergunning (uitgebreide procedure) worden gerealiseerd. Als voor jouw plan geen bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan meer kan worden gemaakt en een omgevingsvergunning geen optie is, begeleiden we het project op een andere passende wijze. Wij kijken graag met jou naar de mogelijkheden voor jouw initiatief. Heb je naar aanleiding van dit bericht vragen? Neem contact met ons op.
Vanaf 1 januari 2024 gelden de nieuwe regels van de Omgevingswet.
Overleg op tijd
We kunnen de verschillende opties en mogelijkheden met je bespreken. Zorg ervoor dat je op tijd met de gemeente overlegt.
Procedure omgevingsvergunning verandert
Let op dat de procedure voor een omgevingsvergunning ook verandert. De uitgebreide procedure wordt anders. Er komt meer nadruk op het werk vooraf (onderbouwing en afstemming) en op participatie met de omgeving.
Een vergunningaanvraag die vóór 1 januari 2024 wordt ingediend, valt onder de huidige wetgeving (Wabo). Voor een aanvraag op of na deze datum geldt de nieuwe wetgeving (Omgevingswet).
Klik hier voor meer informatie(externe link) of neem contact op met de gemeente.
Plan indienen voor vooroverleg
Vooroverleg wil zeggen dat je bij de gemeente aftast welke mogelijkheden er zijn om jouw plan in afwijking van het bestemmingsplan toch uit te voeren. Het betekent niet altijd dat er ook daadwerkelijk een overleg op het gemeentehuis plaats zal vinden. Vaak is de aangeleverde informatie duidelijk genoeg en kan de gemeente de beantwoording ook via een brief doen.
Er is sprake van vooroverleg als je bij jouw aanvraag Omgevingsvergunning aanvinkt dat jouw aanvraag een “vooroverleg” betreft.
Het is ook mogelijk om in een brief of in een e-mail aan de gemeente een plan voor vooroverleg in te dienen. Ongeacht de wijze van indienen is het van belang dat je zo gedetailleerd mogelijk een uitleg geeft van jouw plan. Als uitkomst van het vooroverleg, zal de gemeente een ambtelijk standpunt innemen. Aan een dergelijk standpunt kun je nog geen rechten ontlenen. Indien het ambtelijk standpunt positief is, dan betekent dit alleen dat de gemeente jouw plan op het eerste gezicht ziet zitten. Om het plan uiteindelijk te kunnen uitvoeren, is een procedure nodig. Welke dat is, is afhankelijk van het concrete plan en de locatie waar het wordt gevraagd. In het antwoord op het vooroverleg word je meegedeeld op welke procedure de gemeente eventueel kan inzetten en onder welke voorwaarden dat kan.
Als je het niet eens bent met de uitkomst van het vooroverleg, of meent dat het ambtelijk standpunt een onvoldoende basis biedt voor het geven van een vervolg aan jouw plannen, dan is er de mogelijkheid om ook een bestuurlijk standpunt te verkrijgen. Je moet daar dan specifiek om verzoeken bij het bestuursorgaan dat bevoegd is om over de benodigde procedure een besluit te nemen. Dit kan dus bij het college van burgemeester en wethouders of de gemeenteraad zijn.
Voor zowel het vooroverleg als het verkrijgen van een bestuurlijk standpunt zijn leges verschuldigd. Je kunt daarvoor onze legesverordening bekijken. De legesverordening kun je vinden via deze pagina.
Vooroverleg agrarisch bedrijfserf
In verband met de noodzaak voor jou om tot een goede bedrijfssituatie te komen en onze wens om een goede landschappelijke inpassing te bereiken, verzoeken wij jou om over plannen voor een agrarisch bedrijfserf in een zo vroeg mogelijk stadium van de planvorming vooroverleg te voeren. Het idee is dan om in gezamenlijk overleg tot een toekomstbestendige indeling van bouwwerken, erfverharding en beplanting op het bedrijfsperceel te komen. Daarbij zal de gemeente gebruik maken van de Handleiding schaalvergroting.
Mogelijk vervolg
Uit het vooroverleg of een eventueel bestuurlijk standpunt kan voortkomen dat de gemeente bereid is om een procedure ter afwijking van het bestemmingsplan in te zetten. We kennen in de praktijk – afhankelijk van de specifieke situatie – diverse procedures.
Soms kun je een omgevingsvergunning vragen waarin het afwijken van het bestemmingsplan wordt meegenomen. Afhankelijk van de aard van de benodigde afwijking is een reguliere of een uitgebreide omgevingsvergunningprocedure vereist. Bij een reguliere procedure wordt in beperkte mate afgeweken (bijvoorbeeld wanneer binnen de regels van het bestemmingsplan voor afwijken wordt gebleven). Bij de uitgebreide procedure wordt in grovere mate afgeweken. Een voorwaarde voor die procedure is daarom ook dat in een goede ruimtelijke onderbouwing wordt gemotiveerd waarom het plan toch getuigt van goede ruimtelijke ordening.
Het kan ook nodig zijn dat een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan wordt vastgesteld. In zo’n geval kan het (afhankelijk van jouw plan) nodig zijn dat na afronding van die procedure nog een omgevingsvergunning wordt aangevraagd. Die omgevingsvergunning kan dan getoetst worden aan het nieuw opgestelde plan. Een wijzigingsplan en uitwerkingsplan hebben net als een bestemmingsplan regels en een verbeelding als toetskader voor een vergunning.