Elk jaar stelt de gemeente de waarde van alle onroerende zaken binnen de gemeente vast. Voor de berekening van de onroerendezaakbelasting is de WOZ-waarde van het pand nodig.

Heb je een vraag over de WOZ beschikking? Bekijk dan dit onderstaande overzicht.

Hoe is de waarde op de beschikking tot stand gekomen?

Bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van het bedrag dat het huis bij verkoop zou opbrengen op de waardepeildatum 1 januari 2023. Dit is de vrije verkoopwaarde. De waarde is gebaseerd op de actuele verkoopprijzen van enigszins vergelijkbare (referentie) woningen in de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023. Er wordt geen rekening gehouden met huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht).

Wat is de waardepeildatum?

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast op basis van het verkoopniveau op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit is de waardepeildatum. De waardepeildatum voor belastingjaar 2024 is dus 1 januari 2023.

Wat is de toestandsdatum?

Tussen de waardepeildatum en het belastingjaar zit dus een jaar tijd. Het kan zijn dat er in deze periode wijzigingen zijn aangebracht aan een woning of pand, zoals (ver)bouw, wijziging van bestemming of sloop. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar. De waardepeildatum is dan de toestandsdatum 1 januari 2024.

De WOZ-waarde is niet meer gebaseerd op de inhoud maar op de gebruiksoppervlakte. Waarom is dit?

Vanaf 1 januari 2023 worden alle WOZ-taxaties van woningen gebaseerd op vierkante meters (gebruiksoppervlakte) en niet meer op de inhoud van de woning. De gebruiksoppervlakte is de ruimte in het huis die je functioneel kunt gebruiken, zonder bijvoorbeeld de ruimte achter knieschotten en op vlieringen. De Waarderingskamer heeft dit besloten. Het is een wettelijke verplichting, die landelijk zorgt voor duidelijkheid en eenheid. Gemeenten, makelaars (Funda), notarissen, inwoners en overige afnemers van de gebruiksoppervlakte praten nu over hetzelfde.

De gebruiksoppervlakte van jouw woning staat op het taxatieverslag. Je kunt dit verslag downloaden via Mijn Westellingwerf of via MijnOverheid met je DigiD.

Meer informatie vind je op de website van de Waarderingskamer(externe link).

Hoe bepaalt de gemeente de gebruiksoppervlakte?

De gebruiksoppervlakte is berekend met behulp van een 3D-programma of bouwtekeningen die aanwezig zijn bij de gemeente. Ook zijn er woningen opgemeten.

Hoe kan de waarde vastgesteld zijn zonder dat ik een taxateur heb gezien?

Voor het vaststellen van de waarde van woningen wordt gebruik gemaakt van actuele verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers van vergelijkbare (referentie) woningen of panden. We gebruiken alleen gecontroleerde cijfers van woningen of panden waarvan we voldoende informatie hebben. Zodat het taxatiesysteem een goede vergelijking kan maken met jouw woning als het gaat om kenmerken als kwaliteit, onderhoud, oppervlakte, uitstraling, ligging en woningtype. Natuurlijk controleren we taxaties en passen we die waar nodig aan. Zo ontstaat een betrouwbare taxatie en is het niet nodig om elke woning te bezoeken.

De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.

Waarom is mijn WOZ-waarde ondanks de dalende huizenprijzen toch nog gestegen?

De waarde van je woning of pand wordt elk jaar opnieuw bepaald. De WOZ-waarde 2024 is gebaseerd op de actuele verkoopprijzen van vergelijkbare (referentie) woningen in de periode 1 januari 2022 tot en met 30 juni 2023. De woningmarkt was in de eerste kwartalen van 2022 nog volop in beweging met steeds hogere prijzen. Dat veranderde later in dalende prijzen vanwege de verschillende ontwikkelingen zoals de hogere hypotheekrente. Inmiddels stijgen de prijzen weer en komt het overbieden van de vraagprijs ook weer vaker voor. De WOZ-beschikking gaat uit van de waarde van uw woning op 1 januari 2023. De gemiddelde veranderingen van de huizenprijzen zijn in die waarde verwerkt. Volgens de Waarderingskamer is tussen de waardepeildatum 1 januari 2022 en de waardepeildatum 1 januari 2023 sprake van een landelijk gemiddelde stijging van de WOZ-woningwaarde met 2,8%. Afhankelijk van de locatie en het type woning kan dit bij de taxatie hoger of lager uitvallen.

Hoe komt de gemeente bij de referentiewoningen op het taxatieverslag?

In het taxatieverslag staan meestal drie woningen die het meest lijken op jouw huis. Dit zijn de referentiewoningen. Soms zijn er geen dezelfde woningen in de directe omgeving verkocht. Dan kijkt het taxatiesysteem naar vergelijkbare woningen van een ander type, die wat jonger of ouder zijn of die in een ander dorp staan.

De waarde van jouw woning is niet alleen gebaseerd op de woningen in het taxatieverslag. Alle beschikbare verkoopcijfers worden erin meegenomen.

Hoe zijn de vergelijkbare objecten bepaald of wanneer is een woning een referentiewoning?

Alle woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum van 1 januari 2023 zijn onderzocht of ze geschikt zijn als referentiewoning. De referentiewoningen verschillen qua ligging, grootte, bouwperiode en woningtype. Het taxatiesysteem selecteert de verkochte woningen die lijken op jouw woning. Deze worden aan jouw woning gekoppeld als referentie. Soms zijn er andere woningen verkocht waarmee jouw woning beter vergelijkbaar is. En blijkt dat met de betere referenties de waarde te hoog is vastgesteld. Dan kunnen we de waarde aanpassen en verlagen.

Waarom is de woning van mijn buren lager gewaardeerd?

Dat kan bijvoorbeeld liggen aan het feit dat je woning groter is, op een groter perceel is gelegen of beter onderhouden is. Vaak ligt het verschil in de onderdelen/bijgebouwen. Misschien heeft de ene woning wel een aanbouw, dakkapel of overkapping en de andere niet. Als het exact gelijk is, dan moet dit worden uitgezocht.

Is de waarde van mijn woning ook vastgesteld op de waardepeildatum 1 januari 2023 als mijn woning pas na deze datum is opgeleverd?

Wanneer de woning in het jaar voorafgaand aan het belastingjaar is opgeleverd, dan geldt de toestandsdatum als waardepeildatum. De toestandsdatum voor het belastingjaar 2024 is 1 januari 2024. De WOZ-waarde wordt in dit geval vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar.

Is in de waardevaststelling mijn verbouwing, dakkapel of nieuwe schuur ook meegenomen?

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om de waarde van woningen en panden ook te bepalen op de toestandsdatum 1 januari 2024. Deze waarde wordt vergeleken met de waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2023. Bij een verschil in waarde tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum, geldt de toestandsdatum. Zo wordt ook de waarde van je verbouwing, dakkapel of nieuwe schuur meegenomen in de WOZ-waarde.

Waar wordt de waarde op de WOZ-beschikking voor gebruikt?

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel onroerendezaakbelasting (OZB) je moet betalen. Over alle woningen en panden (ook wel onroerende zaken genoemd) moet OZB betaald worden.

De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde om het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting te bepalen en om de vermogensrendementsheffing voor tweede woningen te bepalen.

Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor het bepalen van de waterschapsbelasting (onderdeel watersysteemheffing gebouwd).

Waarom ontvang ik een waardebeschikking voor een woning of pand dat nog in aanbouw is?

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet afgebouwde en gereed gemelde woningen en niet-woningen. Bij de heffing van de OZB zal deze waarde gebruikt worden als de heffingsgrondslag voor de OZB.

Wat is een WOZ-beschikking op verzoek?

Het ontvangen van een WOZ-beschikking betekent niet automatisch dat je ook belastingplichtig bent. Of andersom: dat als je geen WOZ-beschikking ontvangt, je niet belastingplichtig bent. Wanneer je bijvoorbeeld na 1 januari van het belastingjaar een woning koopt, ontvang je niet automatisch een WOZ-beschikking. Het kan ook zijn dat er meerdere eigenaren zijn en de gemeente de WOZ-beschikking niet naar de eigenaar stuurt die de belastingzaken afhandelt.

Heb je nog niet eerder een WOZ-beschikking ontvangen, dan kun je hiervoor een verzoek bij de gemeente indienen. Zo heb je als belastingplichtige ook de mogelijkheid om bezwaar te maken.

Je hebt nog geen aanslag gemeentelijke belastingen en WOZ-waarde ontvangen. Wanneer kun je deze verwachten?

In februari versturen wij de aanslag gemeentelijke belastingen met daarop de WOZ-waarde. Heb je nog geen beschikking en aanslag ontvangen, dan komt deze naar verwachting eind april.

Ik heb vorig jaar bezwaar gemaakt en nu is mijn WOZ-waarde voor dit jaar weer gestegen?

Ieder jaar opnieuw wordt de WOZ-waarde opnieuw bepaald met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Zo volgt de WOZ-waarde de ontwikkelingen op de woningmarkt. Heb je vorig jaar bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde en is deze toen verlaagd? Dan is de verlaagde WOZ-waarde van vorig jaar het uitgangspunt, maar stijgt de WOZ-waarde wel mee met de gestegen huizenprijzen.

Hoe kun je bezwaar maken?

Ben je het niet eens met de WOZ-waarde? Laat dan hier je gegevens achter. Een taxateur neemt dan binnen vijf werkdagen contact met je op. Vaak is het na overleg met een taxateur niet meer nodig om bezwaar in te dienen.  De taxateur kan uitleggen hoe de WOZ-waarde is bepaald. Vaak is het daarna niet meer nodig om bezwaar te maken. Als in het gesprek duidelijk is dat de WOZ-waarde niet juist is vastgesteld, wordt het gewoon aangepast.

Heb je contact gehad met een taxateur en wil je alsnog bezwaar maken? Dan kun je binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet schriftelijk bezwaar maken. Je kunt hiervoor ook gebruik maken van het bezwaarformulier. In je bezwaarschrift moet je het aanslagnummer, de belastingsoort en de reden van je bezwaar vermelden.

DigiD linkVul het bezwaarformulier in via Mijn Weststellingwerf

Als je bezwaar maakt, blijft je betalingsverplichting bestaan. Je kunt wel in je bezwaarschrift vragen om uitstel van betaling voor het bedrag waartegen je bezwaar maakt. Het (resterende) bedrag van de aanslag moet je binnen de op het aanslagbiljet genoemde vervaltermijnen betalen. Wordt je bezwaarschrift gegrond verklaard, dan krijg je het teveel betaalde bedrag terug.

Als je bezwaarschrift niet gegrond is, kun je in beroep gaan bij de sector Bestuursrecht, Belastingzaken, van de Rechtbank in Leeuwarden. Hierover wordt meer informatie gegeven in de uitspraak op het bezwaarschrift.

Je wilt een bureau inschakelen om bezwaar te maken. Mag dat?

Natuurlijk mag je een bureau inschakelen. Maar het inschakelen van een bureau kost geld! Want wanneer je een bureau inschakelt om jou (gratis) te helpen, zijn daar kosten aan verbonden voor ons. Al die kosten zorgen in de toekomst voor verhoging van de OZB-aanslag. En komen dus uiteindelijk weer bij inwoners terecht, omdat wij ze verwerken in het tarief voor de OZB.

Zelf bezwaar maken is gemakkelijk en bespaart geld!

Ben je het niet eens met de WOZ-waarde? Wij raden je aan om altijd eerst in gesprek te gaan met de taxateur. Laat hier je gegevens achter of maak een belafspraak via 14 0561. De taxateur neemt binnen vijf werkdagen contact met je op.

De taxateur kan uitleggen hoe de WOZ-waarde is bepaald. Vaak is het daarna niet meer nodig om bezwaar te maken. Als in het gesprek duidelijk is dat de WOZ-waarde niet juist is vastgesteld, wordt het gewoon aangepast.

Als je daarna toch bezwaar wilt maken, dan kun je dit het beste zelf doen. Zelf online bezwaar maken is gemakkelijk (met DigiD). Wij helpen je er graag mee en nemen jouw bezwaar serieus! 

Wil je op een andere manier bezwaar indienen? Maak dan gebruik van het platform zelfwozbezwaarmaken.nl(externe link). De gemeente is hierbij aangesloten, omdat bezwaar maken via dit bureau amper kosten met zich meebrengt. Maar de beste en meest gemakkelijke manier om bezwaar te maken, is via het online bezwaarformulier